ชุบชีวิตซากปรักหักพัง ให้กลายเป็นบ้านหลังใหม่สำหรับปล่อยเช่า 

         คุณ มาม่ากับปลากระป๋อง ได้ตั้งกระทู้ เรื่องการรีโนเวทบ้านเก่า ที่มีสภาพเป็นซากปรักหักพัง แต่สามารถกู้ชีพให้กลับมาเป็นบ้านใหม่ได้โดยจากโพสต์นั้นได้ระบุว่า '[รีโนเวท] ชุบชีวิตซากปรักหักพัง … เพื่อการลงทุน!!!'

กลับมาแล้วครับตามสัญญาที่เคยบอกกล่าวกันไว้ว่าถ้ารีโนเวทซากปรักหักพังเมื่อไหร่จะกลับมารีวิวสู่กันฟัง …

ซากปรักหักพังอะไร?

เมื่อต้นปีที่ผ่านมานี้ผมได้เข้าร่วมการประมูลบ้านจากกรมบังคับคดี เพื่อสู้ราคาในที่ดินแปลงหนึ่ง เนื้อที่ 1 ไร่ และมีซากปรักหักพังอีกจำนวนหนึ่งติดมาด้วย  … เคยเล่าไว้ในพันทิปนี่ละครับ … ถ้ายังไม่ได้อ่านและถ้าสนใจสามารถคลิ๊กเข้าไปที่อมยิ้มของผมได้เลย หรือ ตามไปในลิงค์นี้ไปก็ได้เช่นกันครับ … ทำกำไรได้ 250,000 จากซากปรักหักพัง!!!

บทนี้เป็นบทที่สองที่ผมดำเนินการต่อจากบทต้นเรื่องดังกล่าวครับ …

ตอนเข้าไปดูที่ดินครั้งแรก … สภาพดิบๆแบบนี้เลยครับ

รกมาก … ไม่มีหลังคา ไม่มีประตู ไม่มีวงกบ มีเป็นซากปูนเปลือยๆ อย่างที่เห็นครับ

เมื่อซื้อที่ดินมาได้ ก็เริ่มจากการตัดสางถางหญ้าเพื่อดูภาพรวมของที่ดินก่อน …

โอ้วววว มีก่อปูนเป็นทำเป็นเคาท์เตอร์ห้องครัวโดยเฉพาะด้วย!!

ก่อนที่จะเริ่มการรีวิวเรามาดูข้อมูลสำคัญๆที่มีผลต่อการพิจารณากันก่อนครับ

– ในที่ดินแปลงนี้สามารถแบ่งออกเป็นพื้นที่คร่าวๆได้ 2 ส่วน คือ ส่วนของโกดัง และ ส่วนของตัวบ้าน และ เนื่องจากงบประมาณที่มีอยู่อย่างจำกัดของผม ผมจึงต้องเลือกที่จะพัฒนาทีละส่วนและ ผมเริ่มจากตัวบ้านก่อนครับ

– การพัฒนา(รีโนเวท)ครั้งนี้ มีวัตถุประสงค์ “เพื่อการลงทุน” เพื่อปล่อยเช่า หรือ ขาย

– ผมใช้งบประมาณในการ “ชุบชีวิต” ให้บ้านหลังนี้ฟื้นคืนชีพราวๆ 300,000 บาทครับผม … ผมซื้อของเอง หลังคา ฝ้า ปูกระเบื้องใหม่ทั้งหมด หน้าต่าง ประตู งานประปา งานไฟฟ้า และช่างคิดแบบเหมาค่าแรง

– ผมไม่ใช้ผู้รับเหมานะครับ และไม่ได้รับงาน หรืออะไรนะเทือกนั้นนะครับ มารีวิวให้เพื่อนๆดูเป็นแนวทางเฉยๆ มาบอกกันก่อนเดี๋ยวจะเข้าใจผิดกัน 55555+

มาเริ่มรีวิวกันเลยครับ ….

มาเริ่มรีวิวกันเลยครับ ….

หลังจากเริ่มถางหญ้าก็ ผมก็เริ่มวัดขนาดพื้นที่ของตัวบ้านคร่าวๆครับ … วัดจากจากโครงสร้างเดิมที่มี บ้านหลังนี้ใหญ่เหมือนกันครับ … เนื้อที่ใช้สอย 132 ตารางเมตร 3 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ 1 ห้องครัว 1 ห้องนั่งเล่น 1 ห้องเอนกประสงค์ มีระเบียงหน้าบ้าน และ พื้นที่ซักล้างหลังบ้าน

ในกรณีนี้ถ้าบ้านหลังนี้ผมซื้อเพื่ออยู่อาศัย ผมจะทุบผนังและต้องต่อเติมอีกเยอะมาก เพราะ เราทำเพื่ออยู่อาศัยเอง “ต้องทำให้ถูกใจเราเป็นหลัก” … แต่ในกรณีการรีโนเวทครั้งนี้ผมทำเพื่อการลงทุน … ดังนั้นต้องทำให้สอดรับวัตถุประสงค์ที่เปลี่ยนไป “ต้องคุ้มค่า” … ต้องใช้งบประมาณให้คุ้มค่าที่สุด และ ทำให้เป็นกลางมากที่สุดเพราะเราไม่รู้ว่าลูกค้าที่จะมาเช่าหรือมาซื้อจะชอบหรือต้องการสิ่งใด ดังนั้นทางที่ดีที่สุดคือ รีโนเวทเพื่อให้บ้านกลับมาใช้งานได้อีกครั้ง และทำให้ดูดีขึ้นตามสมควรเพียงเท่านั้น …

ได้รูปแบบบ้านเบื้องต้นก็ตีราคาไว้ในใจก่อนครับ หลังจากนั้นก็เริ่มสอบราคาผู้รับเหมา แน่นอนว่าราคาและคุณภาพของงานก็เป็นส่วนสำคัญในการพิจารณาเลือกผู้รับเหมา แต่ประเด็นสำคัญที่ละเลยไม่ได้เช่นกันคือ ว่าต้องไว้ใจได้และคุยกันรู้เรื่อง …

เมื่อได้แล้วก็เริ่มกันเลยครับ … เอารถ JCB ไถปรับให้เลี่ยมก่อนเลย

เริ่มจากหลังคา …

โครงหลังคา

กระเบื้อเก่า บางส่วนก็ยังสภาพดี แต่ส่วนมากสภาพร่อนหมดแล้วครับ … ตอนจะทุบก็เสียดาย แต่ผมมองว่าเก็บไว้จะอาจจะสร้างปัญหาได้ในอนาคต … สรุปทุบออกหมดครับ

เริ่มซ่อมแซมและต่อเติม 

หน้าต่าง ประตู 

โครงฝ้าฉาบเรียบ

ส่วนของครัวเจ้าของเดิมปูกระเบื้องรอบทิศ แต่กระเบื้องบางส่วนก็แต่ร้าวศึกหรอไปตามกาลเวลา … เลาะออกบางส่วนครับ [ads]

ในบริเวณนี้มีโรงงานอุตสาหกรรมจำนวนมาก คราบเขม่าก็เยอะขึ้นตาม … จากที่ผมสังเกตบ้านเรือนบริเวณรอบๆ บ้านไหนใช้หลังคาสีจืดๆผมเห็นคราบดำๆเกาะเยอะมาก ขนาดบ้านใหม่ๆไม่กี่ปี … ผมเลือกหลังคาสีเข้มๆครับ … และแน่นอนว่าเป็นลอนคู่ เพราะ ประหยัดงบ!!!!

เริ่มเป็นรูปเป็นร่าง 

ส่วนครัว 

เริ่มติดบานหน้าต่าง-ประตู 

ต้องให้ความชำนาญ 

กระเบื้องแกรนิตโต้ 60 ซม. x 60 ซม. สีครีมตารางเมตรละ 195 บาท!!!!

เริ่มลงสีครับ

ทาสีภายใน 

เก็บงาน 

ภาพก่อนปรับปรุงครับ …

หลังปรับปรุงครับ

เรามาดูภายในบ้านกันครับ

ภายในสวยๆ 

ดูสบายตา 

ไม่เหลือสภาพเดิมเลย 

          การปรับปรุงบ้านหลังนี้ยังไม่เสร็จเรียบร้อยเสียทีเดียว เพราะมีอีกหลายอย่างที่ต้องทำ ประการแรกทำรั้ว ผมไปเดินเรื่องที่กรมที่ดินเพื่อขอสอบเขตทำรั้วแล้วน่าจะต้องใช้เวลาอีกสักพักหนึ่งกว่าจะแล้วเสร็จ … ประการที่สอง ยกและตั้งศาลใหม่ตอนนี้รอฤกษ์อยู่เช่นกันครับ

         อ.อนุชา กุลวิสุทธิ์ กูรูด้านอสังหาฯ ได้กล่าวถึงแนวคิดเรื่องการลงทุนรีโนเวทไว้ในหนังสือของท่าน(ไม่แน่ใจว่าเล่มไหน) ว่าทุกเงินลงทุนที่เรานำใช้ไปการรีโนเวท 1 บาท เราจะต้องสร้างมูลค่าเพิ่มได้ 1 บาท …

         ถ้าลองเปรียบเทียบแนวคิดนี้กับที่ดินซากปรักหักพังเนื้อที่ 1 ไร่นี้ แบบยังไม่ปรับปรุงอะไรเลยราคาตลาดอยู่ราวๆ 1 ล้านบาท แต่ในกรณีนี้ผมลงทุนไป 300,000 บาทดังนั้นกำไรต้อง 300,000 บาท … ราคาขาย ต้องอยู่ราวๆ 1,600,000 บาท!!! แนวคิดนี้เมื่อมาเทียบเคียงกับกรณีของผมถือว่าใกล้เคียงทีเดียว เพราะ ราคานี้น่าจะปล่อยบ้านพร้อมที่ดินแปลงนี้ได้ไม่ยากเย็นนัก … แต่ผมก็ยังไม่ขายครับปล่อยเช่าเก็บเงินไปก่อน เพราะในที่ดินแปลงเดียวกันนี้ยังเหลือทีเด็ดไว้ให้ชุบชีวิตอีก!!! … โกดัง!!!

ขอขอบคุณที่มาจาก : มาม่ากับปลากระป๋อง