รู้หรือไม่ ทิ้งที่ดินไม่ดูแล มีผู้อื่นมาครอบครองเกิน 10 ปี คุณจะเสียที่ดินนั้นได้

         ใครที่เป็นนักลงทุน หรือ กำลังมองหาที่ดินสะสมไว้เป็นทรัพย์สินของตัวเอง โปรดพึงระวังให้ดีกับคำว่า ครอบครองปรปักษ์ และเตรียมตัวทำความเข้าใจกับเรื่องที่ให้ถ่องแท้ เพราะยิ่งคุณมีที่ดินมากแค่ไหนการดูแลทรัพย์สินของท่านก็ยิ่งยุ่งยากขึ้นไปเรื่อย ๆ หลายคนมีที่ดินเก็บโฉนดของที่ดินต่าง ๆ ไว้กับตัวก็จริง แต่ไม่มีเวลาไปดูแลที่ดินของตัวเอง วันดีคืนดีมีคนหัวหมอมาอ้างสิทธิในที่ดินของคุณ บอกกับคุณว่าที่ดินนี้ถูก ครอบครองปรปักษ์จากการเข้ามาแย่งครอบครองเป็นระยะเวลาติดต่อกัน 10 ปี ด้วยความสงบและเปิดเผยเจตนาในการเป็นเจ้าของ หากเจ้าของที่ดินดังกล่าว ที่ถูกแย่งครอบครองปรปักษ์ไม่รู้เรื่องกฎหมายด้านนี้เลย

ล่าสุด ทางด้านเพจเฟสบุ๊ก ทนายหงส์ หัทยา อั้นเต้ง ได้โพสต์ความเกี่ยวกับการที่บุคคลใดครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นไว้โดยสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลา 10 ปี ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลา 5 ปี ท่านว่าบุคคลนั้นได้ กรรมสิทธิ์ โดยได้โพสต์ระบุว่า…

ทำไมกฎหมายถึงเขียนเช่นนั้น เจตนารมณ์ของกฎหมาย เพราะ 10 ปีถือเป็นระยะเวลาที่ยาวนาน หากเจ้าของเดิมไม่ดูแลหรือทำประโยชน์ กฎหมายไม่ต้องการให้ที่ดินใด รกร้าง ว่างเปล่า หากใครครอบครองติดต่อกันเกินกว่า 10 ปี กฎหมายจึงให้สิทธิ์แก่ผู้ที่ครอบครองดูแล ทำประโยชน์ในที่ดินปัจจุบันนั้นนั่นเอง

การจะได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์นั้น ต้องครบองค์ประกอบ 5 ประการ ดังนี้

1.ทรัพย์สินที่ครอบครองนั้นต้องเป็นทรัพย์สินของผู้อื่น : กล่าวคือผู้ครอบครองจะต้องทราบเลยว่าทรัพย์สินที่ครอบครองนั้นเป็นของผู้อื่น ไม่ใช่เข้าใจว่าเป็นของตนเองมาตั้งแต่แรก เช่นนั้นจะไม่เรียกว่า ” ปรปักษ์ ”

2.โดย สงบ : กล่าวคือ การครอบครองตลอด 10 ปี ต้องเป็นไปโดยสงย ไม่มีใครโต้แย้งคัดค้าน หรือเป็นคดีความฟ้องร้อง เพราะหากเป็นคดีกันกฎหมายถือว่าไม่สงบ เหตุผลเพราะถ้า ไม่สงบ แสดงว่าเจ้าของเดิมยังเจตนาเป็นเจ้าของที่ดินนั้นอยู่

3. โดยเปิดเผย : กล่าวคือบุคคลโดยทั่วไปต้องทราบและเข้าใจว่าเราเป็นเจ้าของที่ดินจริงๆ หรือเราบอกกับบุคคลโดยทั่วไปว่า ฉันเป็นเจ้าของที่ดินแปลงนี้แล้ว ไม่ใช่แอบครอบครองโดยหลบๆซ่อนๆในที่ดินของผู้อื่น

4. ด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ : การครอบครองปรปักษ์ต้องครอบครองยึดถือเพื่อตนเองเท่านั้น มิใช่เป็นการครอบครองแทน หรือ ถือสิทธิ์แทนเจ้าของเดิม การถือสิทธิ์แทนเจ้าของเดิม เช่น การเช่าทรัพย์ การเช่าที่ดินของผู้อื่น แม้เกินกว่า 10 ปีก็ไม่ถือเป็นการปรปักษ์

5.ต้องครอบครองติดต่อกันเป็นเวลา 10 ปี หรือถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ต้องติดต่อกันเป็นเวลา 5 ปี : ผู้ครอบครองจะต้องครอบครองติดต่อกัน จะละทิ้งเว้นช่วงใดช่วงหนึ่งไม่ได้

ทรัพย์สินบางประเภทที่ไม่สามารถครอบครองปรปักษ์ได้ ได้แก่

1. ที่สาธารณสมบัติของแผ่นดิน

2. ที่วัด หรือ ที่ธรณีสงฆ์

3. ทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์

เกร็ดความรู้ การครอบครองทรัพย์สินตามสัญญาจะซื้อจะขาย ถือว่าเป็นการครอบครองแทนผู้จะขายแม้เกินกว่า 10 ปีก็ไม่ใช่การครอบครองอย่างเป็นเจ้าของ จึงไม่ใช่การครอบครองปรปักษ์

แต่ถ้าผู้จะขายและผู้จะซื้อต่างไม่สนใจจะไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ โดยผู้จะขายยินยอมให้ผู้จะซื้อเข้าครอบครองทำประโยชน์ และผู้จะซื้อได้ชำระราคาครบถ้วนแล้ว ถือว่าผู้จะขายสละการครอบครองที่ดินให้ผู้จะซื้อโดยเด็ดขาด แล้วเมื่อผู้จะซื้อครอบครองครบ 10 ปี ย่อมได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ตามมาตรา 1382

เกร็ดความรู้ การโอนการครอบครองให้แก่กันและกัน ผู้รับโอนย่อมนับระยะเวลาการครอบครองก่อนตนมารวมเข้ากันต่อไปได้ ตามมาตรา 1385 แต่เวลาครอบครองจะนับรวมกันได้ต้องเป็นการครอบครองปรปักษ์เหมือนกัน

เกร็ดความรู้ การครอบครองมรดกที่ยังไม่ได้แบ่งไว้นานเพียงใด ก็ไม่ได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ตามมาตรา 1382 เพราะถือเป็นการครอบครองแทนทายาทเท่านั้น

เกร็ดความรู้ สิทธิ์ในที่ดิน ต้องเป็นที่ดินมีโฉนดหรือนส.3 เท่านั้นที่จะครอบครองปรปักษ์ได้ (ที่ดินมือเปล่าไม่สามารถครอบครองปรปักษ์ได้เพราะที่ดินมือเปล่ามีเพียงสิทธิครอบครองเท่านั้น)

        เมื่อได้กรรมสิทธิ์มาโดยการครอบครองปรปักษ์ครบองค์ประกอบทั้ง 5 องค์ประกอบข้างต้นแล้ว ผู้ที่ได้กรรมสิทธิ์มาโดยการครอบครองปรปักษ์สามารถไปขอจดทะเบียนโอนและเปลี่ยนแปลงชื่อในโฉนดได้โดยการร้องขอต่อศาลให้ตนได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์

เรียบเรียงโดย : kaijeaw.com ขอขอบคุณข้อมูลจาก ทนายหงส์ หัทยา อั้นเต้ง